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不動産所得と必要経費の算入時期

安田 亮

おはようございます!代表の安田です。

不動産所得の計算において、必要経費に算入できる費用として、固定資産税や登録免許税、不動産取得税などが挙げられます。これらのうち、賦課課税方式による税金は、納付義務が確定した年の必要経費に計上される点が重要です。


必要経費算入の基本原則

所得税法第37条第1項に基づき、その年分の不動産所得の計算上必要経費と認められる金額は以下の通りです。

  1. 総収入金額に対応する売上原価など、総収入を得るために直接要した費用

  2. 販売費、一般管理費など、その年に生じた業務上の費用


また、債務が確定した金額が必要経費となるためには以下の要件をすべて満たす必要があります。

  • その年の12月31日までに債務が成立している

  • その債務に基づく具体的な給付原因がその年内に発生している

  • 金額が合理的に算定可能である


これにより、支払がその年に行なわれても債務が確定していなければ必要経費とはならず、逆に支払が翌年であっても債務がその年に確定していれば必要経費に算入されます。


不動産取得税の場合

例えば、不動産取得税は、不動産取得時に発生する税金で自治体に納めるものです。この税額は通常、取得後数か月後に自治体から「納税通知書」として通知されます。この通知書の交付をもって納付義務が確定し、その年分の必要経費に計上されます。


ただし、納税通知書に先立って「不動産取得税のお知らせ」が自治体から送付される場合があります。この場合、「お知らせ」は事前通知に過ぎないため、納付義務は納税通知書が交付された時点で確定します。


このような取り扱いは、不動産所得を計算する際に非常に重要な要素となります。

税務上の適切な対応を行なうためには、各費用や税金の発生時期や確定条件を正確に把握しておくことが求められます。特に不動産取得税などのように年度をまたぐケースでは注意が必要です。


アドバイス

このルールに基づき、不動産所得に関連する経費の計上漏れや誤った年度への計上を防ぐために、以下の点に留意することをお勧めします。


  • 自治体からの通知書の内容を正確に確認する。

  • 必要経費算入の要件を満たしているかを適切に判断する

  • 経費の算入時期を適切に把握し、税務申告書の記載に反映する



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