おはようございます！代表の安田です。
有料老人ホームを経営する事業者が新たに施設を取得する際、その建物が居住用賃貸建物に該当する場合、消費税の仕入税額控除が認められるかどうかが問題となります。本記事では、消費税法の規定を踏まえて、老人ホームの事業に供する建物取得に関する課税関係を解説します。
1.老人ホームの建物と消費税の基本ルール
消費税法では、事業者が国内で課税仕入れを行なった場合、原則として仕入税額控除が認められます（消法30①）。しかし、居住用賃貸建物に該当する場合は、この控除が適用されません（消法30⑩）。
ここでいう「居住用賃貸建物」とは、住宅の貸付けの用に供される建物を指します。具体的には、次のような建物が該当します。
一定の住居スペースを有し、居住目的で貸し付けられる建物
住宅としての利用が明らかでない場合を除く
2.老人ホームの建物は居住用賃貸建物に該当するか
今回のケースでは、取得した建物が老人ホームとして利用され、入居者に一定のスペースが貸し付けられることになります。この場合、入居者が生活の拠点として利用するため、住宅の貸付けとみなされ、居住用賃貸建物に該当すると判断されます。
その結果、建物の取得に係る消費税は仕入税額控除の対象外となります。これは、消費税法における「住宅の貸付けの対価は非課税となる」ルールに基づくものです。
3.仕入税額控除の適用が認められない理由
消費税法30条10項では、以下のように規定されています。
「居住の用に供しないことが明らかな建物以外の建物の取得に係る消費税額は、仕入税額控除の対象とならない。」
つまり、住宅の貸付けを目的とする場合、建物取得時の消費税は控除の対象外とされます。老人ホームの居住スペースは、明確に住宅として利用されるため、この規定に該当することになります。
4.事業者への影響と対応策
（1）事業計画の見直し
老人ホームの開業や施設拡充を計画している事業者は、建物取得に係る消費税の負担を考慮した資金計画を立てる必要があります。特に、仕入税額控除が認められない点を踏まえ、コスト負担の増加に備えることが重要です。
（2）代替手段の検討
居住用賃貸建物に該当しない用途での利用
例えば、一部のスペースを事業用途（医療・介護施設、共用スペースなど）として活用することで、一部については仕入税額控除ができる可能性があります。
リース活用
建物の購入ではなく、リース契約を利用することで、税務上の負担を軽減する方法も考えられます。
5.まとめ
老人ホームの建物取得は、住宅の貸付けに該当するため、消費税の仕入税額控除の対象外となる。
居住用賃貸建物とみなされることで、事業者は建物取得時の消費税を負担する必要がある。
事業計画の見直しやリース契約の活用など、税務負担を軽減する手段を検討することが推奨される。
老人ホームを運営する事業者は、この課税関係を十分に理解し、適切な資金計画を立てることが重要です。具体的な対策については、税理士と相談しながら進めることをおすすめします。
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