所有不動産記録証明制度とは？相続登記・遺産分割の「不動産の漏れ」を防ぐ新制度
- 安田 亮
- 1 日前
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おはようございます！代表の安田です。
令和8年2月2日から、新しく「所有不動産記録証明制度」が始まりました。
これは、亡くなった方（被相続人）が登記名義人として記録されている不動産を、法務局が一覧（リスト）にして証明書として交付する制度です。
相続の現場では、「不動産がどこにあるか分からない」「土地だけ放置されて相続登記が進まない」といった問題が長年指摘されてきました。この制度は、そうした課題に対して、相続人が不動産を把握しやすくし、相続登記の負担も軽くすることで、結果として所有者不明土地の発生を抑えることが期待されています。
1. 制度の概要：何ができる？誰のための制度？
＜できること（結論）＞
被相続人が登記名義人として記録されている不動産を、法務局が検索して一覧化
一覧を証明書として交付してもらえる
＜役に立つ人（典型例）＞
亡くなった親が「昔の土地を持っていたはずだが場所が分からない」
相続財産に不動産があるか確信がない
相続登記を進めたいが、対象不動産の洗い出しに時間がかかっている
相続税申告でも、遺産分割協議でも、まず必要なのは「相続財産を漏れなく把握すること」です。不動産の把握が曖昧だと、後から不動産が見つかって申告・協議・登記のやり直しが発生するリスクがあります。そこで、最初に「不動産の全体像を掴む」ための制度として、この証明制度は有効になり得ます。
2. なぜ必要？相続登記が放置される理由と制度の狙い
これまで、登記名義人が亡くなったとき、相続人が「どんな不動産を持っていたか」を把握しきれず、土地などが相続登記されないまま放置される事態が生じていると指摘されてきました。
不動産は、預貯金のように通帳で一目で分かりにくく、次のような見落としが起きやすいのが実務です。
遠方の土地・山林・別荘地
住所地と異なる市区町村の土地
共有持分だけ残っている土地
昔の相続のまま名義が変わっていない土地
こうした不動産を把握しやすくし、申請手続の負担を減らすことで、相続登記の促進→所有者不明土地の抑制につなげる、というのが制度の大きな狙いです。
3. 手続の流れ：ざっくり3ステップ
手続は大きく次の3ステップです。
①請求
請求書に「請求情報」「検索条件」などを記入して、法務局等に提出します。
②検索
登記官が、提出された検索条件をもとにシステムで検索します。
③交付
検索条件ごとに、証明書が交付されます。
ポイントは、「相続人が自力であたりを付けて探す」よりも、制度を使ってまず一覧性のある情報を確保できる点です。
4. 相続税申告・遺産分割での実務メリット
この制度は登記のための制度ですが、相続税申告や遺産分割の初動にも影響があります。
相続財産の漏れ防止（申告漏れ・修正申告リスクの低減）
不動産が早めに確定すると、遺産分割協議が進めやすい
相続登記対象が明確になり、司法書士との連携がスムーズになる
相続税は申告期限が基本的に「相続開始から10か月」です。時間が限られる中で、不動産調査に手間取ると全体のスケジュールが崩れがちです。早期に不動産を洗い出す手段として検討する価値があります。
5. よくある注意点：この制度だけですべてが揃うとは限らない
制度は非常に便利ですが、実務では次の点に注意が必要です。
「登記名義人として記録されている不動産」の一覧であるため、状況によっては他の調査（固定資産税資料、権利関係の確認等）も併用が必要
不動産が見つかった後は、評価（相続税評価）や利用状況の確認、名義の整理が必要
相続登記を進める場合、遺産分割協議や必要書類の収集など、次の実務が発生する
つまり、制度は「スタート地点の情報を揃える」ための強力なツールですが、相続手続全体の最適化には、税務・法務の両面からの整理が重要です。
まとめ：相続の最初の一手として「不動産の棚卸し」に使える制度
所有不動産記録証明制度は、被相続人名義の不動産を法務局が検索し、一覧として証明書を交付する制度です。
相続登記の負担を軽くし、相続人が不動産を把握しやすくすることで、所有者不明土地の発生を防ぐことが期待されています。
「親の不動産がどこにあるか分からない」「相続税申告の前に不動産を漏れなく洗い出したい」「相続登記を進めたい」という場合は、早めに制度の活用を検討し、税理士・司法書士等の専門家と連携して進めるのが安心です。
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