民泊収入の必要経費はどこまで認められる？ 保険料・家事按分を税理士が解説

おはようございます！代表の安田です。

住宅宿泊事業法、いわゆる民泊新法の施行以降、空き部屋や自宅の一部を活用して民泊を始める方が増えています。副収入を得る手段として民泊に関心を持つ方も多く、個人で住宅宿泊事業を始めるケースも珍しくありません。

一方で、民泊を始めると避けて通れないのが税金の問題です。

特に、次のような疑問は実務でよく出てきます。

• 民泊で得た収入は何所得になるのか

• 民泊にかかった費用はどこまで必要経費にできるのか

• 自宅の一部を民泊に使っている場合、火災保険料や水道光熱費はどう按分するのか

• 民泊専用の保険料は全額経費にできるのか

民泊は、生活用の住宅を活用することが多いため、プライベート部分と業務部分の線引きが非常に重要になります。

今回は、民泊に関する必要経費の考え方を、税理士の視点からわかりやすく解説します。

1．民泊収入は原則として雑所得

まず確認しておきたいのが、民泊で得た収入の所得区分です。

国税庁が公表した情報として、住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業で得た所得は、原則として雑所得に該当すると示されています。

つまり、個人が副業的に自宅や所有物件を民泊として貸し出す場合、多くのケースでは事業所得や不動産所得ではなく、雑所得として申告することになります。

ただし、営利性・継続性・規模などによって個別判断が必要になる場合もあります。複数物件を継続的に運営している場合や、事業としての実態が強い場合には、単純に雑所得と決めつけず、税理士に確認した方がよいでしょう。

2．必要経費にできる費用の基本

民泊収入を申告する際は、収入金額から必要経費を差し引いて所得を計算します。

民泊で得た所得を計算するうえで必要経費にできる費用は、主に次のものが考えられます。

• その収入を得るために直接要した費用

• その年における販売費、一般管理費その他、民泊による所得を生ずべき業務において生じた費用

つまり、民泊の予約を受け、宿泊者に部屋を提供し、運営するために直接必要だった費用は、必要経費として計上できる可能性があります。

たとえば、清掃費、消耗品費、宿泊者用備品、予約サイト手数料、通信費、広告宣伝費などは、民泊業務との関連性を確認したうえで必要経費になる可能性があります。

3．保険料も必要経費になる場合がある

国税庁の情報に列挙されていない費用であっても、民泊を営むために加入した火災保険等の保険料について、民泊を営むためにのみ支出した金額は必要経費に算入できると考えられます。つまり、民泊運営のために必要な保険料であれば、必要経費として認められる余地があります。

ただし、ここで重要なのは、民泊業務のために支出した部分に限られるという点です。

4．自宅の一部を民泊に使う場合は按分が必要

民泊では、自宅の一部を宿泊者に貸し出すケースがあります。この場合、建物全体に関する費用のすべてを必要経費にすることはできません。

居住している物件の一角を民泊として利用し、その建物全体について火災保険等の契約をしている場合、民泊の業務に係る保険料のみが必要経費になると整理されています。

これは、保険料の効果が、民泊用部分だけでなく、居住用部分にも及んでいるためです。

そのため、自宅兼民泊のようなケースでは、保険料、水道光熱費、通信費、減価償却費などについて、業務用部分と生活用部分を合理的に区分する必要があります。

5．家事関連費とは

自宅の一部を民泊に使う場合に重要になるのが、家事関連費です。

家事関連費とは、1つの支出が、生活用部分と業務用部分の両方に関係している費用をいいます。

このような費用について、床面積や日数を基に按分計算し、業務用部分にのみ係る費用を算出すると説明されています。

つまり、民泊に関係する部分だけを合理的に抜き出して、必要経費にするということです。

6．按分の基準は合理的であることが重要

家事関連費を必要経費にする場合、按分基準は合理的でなければなりません。

たとえば、自宅の一部を民泊に使っている場合には、次のような基準が考えられます。

• 民泊に使用する部屋の床面積割合

• 民泊として使用した日数

• 宿泊者に提供した時間や期間

• 民泊用設備の使用実態

• 居住用部分と民泊用部分の区分

床面積や日数を基に按分計算する方法が示されています。

たとえば、住宅全体のうち20％の面積を民泊用として利用し、年間のうち一定期間のみ宿泊者に貸し出している場合には、面積割合と日数割合を組み合わせて必要経費を計算する方法が考えられます。

7．民泊専用保険は全額必要経費にできる可能性

最近では、一般的な火災保険とは別に、民泊運営に対応した民泊保険も販売されています。

火災や自然災害に伴う補償に加え、宿泊者が建物を破損した場合等の補償を併せ持った民泊保険については、業務用部分にのみ係る費用であることから、保険料の全額を必要経費として算入して差し支えないとされています。

これは、民泊保険が民泊運営そのもののリスクに対応する保険だからです。

通常の住宅火災保険が居住用部分にも関係するのに対し、民泊保険は宿泊者対応や民泊特有のリスクをカバーするため、業務関連性が明確になりやすいと考えられます。

8．民泊経費で注意したい「全額経費」の思い込み

民泊を始めると、住宅に関する費用をすべて経費にしたくなるかもしれません。しかし、税務上は、生活用部分に係る費用は必要経費にできません。

たとえば、自宅の一室だけを民泊に使っている場合、建物全体に係る保険料や水道光熱費を全額経費にすることは難しいでしょう。

必要経費にできるのは、あくまで民泊収入を得るために直接必要だった部分です。この点を誤ると、税務調査で必要経費の過大計上を指摘される可能性があります。

9．記録を残すことが大切

民泊の必要経費を適正に計上するためには、日頃から記録を残しておくことが重要です。

特に、家事関連費を按分する場合には、次のような資料を保存しておくとよいでしょう。

• 民泊として使用した部屋の面積

• 住宅全体の床面積

• 宿泊日数・稼働日数

• 予約サイトの利用履歴

• 保険契約書

• 保険料の支払明細

• 水道光熱費や通信費の請求書

• 清掃費や消耗品費の領収書

• 民泊専用保険の契約内容

これらの資料があれば、必要経費として計上した金額が合理的であることを説明しやすくなります。

10．副業民泊でも申告準備は必要

民泊は副業感覚で始めやすい一方、税務上は所得計算が必要です。特に、自宅の一部を使う民泊では、経費計算が複雑になりやすくなります。

収入金額だけを把握していても、適正な所得計算はできません。必要経費にできるもの、按分が必要なもの、全額経費にできるものを区分して、申告に備えることが大切です。

11．実務でよくある誤解

このテーマでは、次のような誤解が起こりやすいです。

① 民泊収入は不動産所得になる

必ずしもそうではありません。住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業で得た所得は、原則として雑所得に該当するとされています。

② 自宅の費用は民泊をしていれば全額経費にできる

これは誤りです。自宅の一部を民泊に使う場合、建物全体に係る火災保険料などは、民泊業務に係る部分のみが必要経費になります。

③ 火災保険料は経費にできない

これも一概にはいえません。民泊を営むためにのみ支出した保険料は必要経費になり、居住用部分と共通する保険料は按分して業務用部分を必要経費にできます。

④ 民泊保険も按分が必要

民泊専用の保険で、業務用部分にのみ係る費用であれば、保険料全額を必要経費に算入して差し支えないとされています。

12．民泊を行なう人が確認しておきたいポイント

民泊の確定申告に備えるためには、次の点を確認しておきましょう。

• 民泊収入の年間合計額

• 予約サイト手数料や清掃費などの直接費

• 自宅のうち民泊に使用している面積

• 年間の民泊稼働日数

• 火災保険料など家事関連費の按分方法

• 民泊専用保険の契約内容

• 領収書や利用履歴の保存状況

• 所得区分が雑所得でよいか

まとめ

住宅宿泊事業法に基づく民泊で得た所得は、原則として雑所得に該当します。そして、民泊収入を計算する際には、その収入を得るために直接要した費用や、民泊による所得を生ずべき業務において生じた費用を必要経費にできます。

ただし、自宅の一部を民泊として利用している場合、建物全体に係る火災保険料などは、生活用部分と業務用部分が混在する家事関連費です。この場合は、床面積や日数など合理的な基準で按分し、民泊業務に係る部分のみを必要経費に算入します。

一方で、宿泊者による建物破損など、民泊特有のリスクを補償する民泊保険については、業務用部分にのみ係る費用として、保険料の全額を必要経費に算入して差し支えないとされています。

民泊の税務では、収入の把握だけでなく、必要経費の範囲と家事按分が重要です。だからこそ、民泊用部分と生活用部分を明確に区分し、按分根拠や保険契約書などの資料を日頃から整理しておくことが大切です。