2026年10月からインボイス経過措置が8割控除から7割控除へ｜前払家賃・短期前払費用・敷金

おはようございます！代表の安田です。

インボイス制度では、免税事業者など適格請求書発行事業者以外の者から課税仕入れを行った場合、原則として仕入税額控除を受けられません。

ただし、制度開始後の急激な負担増を避けるため、一定期間は仕入税額相当額の一部を控除できる経過措置が設けられています。

この経過措置の控除割合は、2026年（令和8年）10月1日から8割控除から7割控除へ引き下げられます。

特に注意が必要なのが、事務所や店舗などの不動産賃料です。

賃料の仕入税額控除に適用する割合は、単純な振込日だけで決まるものではありません。契約上の支払期日、前払いかどうか、賃貸借期間、短期前払費用の適用状況などによって、8割控除になるか7割控除になるかが変わります。

本日は、2026年10月1日前後の不動産賃料、前払家賃、敷金・保証金に関するインボイス経過措置の実務上の注意点を解説します。

免税事業者等からの仕入れに関する経過措置とは

適格請求書発行事業者として登録していない事業者は、インボイスを発行できません。

そのため、免税事業者やインボイス登録をしていない課税事業者などから行なった課税仕入れは、原則として仕入税額控除の対象になりません。

ただし、一定の帳簿と請求書等を保存することを条件として、仕入税額相当額の一部を控除できる経過措置が設けられています。

2026年度税制改正後の控除割合は、次のように段階的に縮小されます。

課税仕入れの時期	控除できる割合
2023年10月1日～2026年9月30日	仕入税額相当額の80％
2026年10月1日～2028年9月30日	仕入税額相当額の70％
2028年10月1日～2030年9月30日	仕入税額相当額の50％
2030年10月1日～2031年9月30日	仕入税額相当額の30％
2031年10月1日以後	控除不可

したがって、2026年10月1日を境として、同じ金額の取引でも仕入税額控除額が減少します。

控除割合は「課税仕入れを行った時期」で判定する

8割控除と7割控除のどちらを適用するかは、原則として、その取引に係る課税仕入れの時期によって判定します。

請求書の発行日や実際の振込日だけを見て判断するものではありません。

商品の購入であれば、原則として商品の引渡しを受けた日が課税仕入れの時期です。役務の提供については、原則として、その役務の提供を受けた日や役務の全部が完了した日などにより判断します。国税庁も、2026年10月1日前後の取引について、課税仕入れの時期に応じて80％または70％を適用すると説明しています。

不動産賃料については、通常の賃料なのか、前払賃料なのかによって課税仕入れの時期が異なるため、契約内容の確認が重要です。

なお、以下では事務所、店舗、倉庫などの課税対象となる建物賃料を前提としています。

住宅として貸し付けられる建物の家賃は、原則として消費税が非課税であるため、そもそも今回の仕入税額控除の対象にはなりません。

通常の賃料は契約上の支払期日で判定する

不動産の賃貸借契約に基づく通常の賃料については、前受けに該当するものを除き、契約や取引慣行によって賃料を支払うべき日が、原則として課税仕入れの時期となります。

重要なのは、実際に銀行振込を行なった日ではなく、まずは契約上の支払期日を確認することです。国税庁のインボイスQ&Aでも、資産の貸付けに係る使用料は、契約等による支払期日を基準に取り扱うことが示されています。

9月分の賃料を9月30日に支払う契約

例えば、2026年9月分の事務所賃料を、契約上2026年9月30日に支払うこととなっている場合です。

この場合、課税仕入れの時期は9月30日となるため、経過措置の控除割合は80％です。

仮に実際の振込が事務処理の都合で10月2日になったとしても、直ちに7割控除になるとは限りません。契約上の支払期日を基礎として判定する必要があります。

9月分の賃料を10月に支払う契約

一方、2026年9月分の賃料であっても、契約上の支払期日が2026年10月1日以後であれば、原則として課税仕入れの時期は10月以後となります。

したがって、適用される控除割合は70％です。

「何月分の家賃か」だけでなく、「契約上いつ支払うべき家賃か」を確認することがポイントです。

10月分を9月に前払いしても原則7割控除

不動産賃料は、翌月分を前月末までに支払う契約になっているケースが多くあります。

例えば、2026年10月分の事務所賃料を、2026年9月30日に支払うケースです。

支払日だけを見ると9月であるため、8割控除を適用できそうにも思えます。しかし、前払賃料については、原則として、実際に建物を賃借する時期が課税仕入れの時期となります。

10月分の賃料は2026年10月の賃借に対応するため、9月30日に支払っていても、原則として適用される控除割合は70％です。

前受金や仮受金について、現実に資産の譲渡・貸付けや役務提供を行った時を取引時期とする考え方は、消費税基本通達9－1－27などで示されています。

つまり、通常の前払家賃については、税率変更前や控除割合変更前に早めに振り込んだからといって、当然に有利な割合を適用できるわけではありません。

賃貸借期間が10月1日をまたぐ場合

次のような契約を考えてみましょう。

• 賃貸借期間：2026年9月16日から10月15日まで

• 支払日：2026年9月15日

• 1か月分を前払い

この場合、賃貸借期間が2026年10月1日をまたいでいます。

次のような処理例が考えられます。

• 9月16日から9月30日までの部分：80％控除

• 10月1日から10月15日までの部分：70％控除

したがって、日数などの合理的な基準で賃料を区分し、それぞれの期間に対応する控除割合を適用する方法が考えられます。

日割計算の例

税込賃料が33万円で、その消費税相当額が3万円であるとします。

賃貸借期間30日のうち、9月分と10月分がそれぞれ15日であれば、消費税相当額を1万5,000円ずつに区分します。

• 9月対応分：15,000円×80％＝12,000円

• 10月対応分：15,000円×70％＝10,500円

• 合計控除額：22,500円

ただし、契約上の1か月の計算期間全体が一つの取引単位と認められる場合には、その取引単位が完了した日を基準として、全体に10月15日時点の70％を適用する処理も考えられます。

役務提供が一つの取引として10月1日以後に完了する場合、国税庁のQ&Aでも70％を適用する考え方が示されています。

日割りするか、一つの取引単位として処理するかは、契約内容や従来の経理処理との整合性を確認する必要があります。有利な年度だけ処理方法を変更することは避けるべきでしょう。

短期前払費用なら支払日の割合を適用できる

通常の前払家賃は、実際に賃借する期間に応じて課税仕入れの時期を判断します。

これに対し、法人税基本通達2－2－14の「短期前払費用」の取扱いを適用している場合には、消費税についても、その支出日の属する課税期間に課税仕入れを行なったものとして取り扱われます。

消費税基本通達11－3－8でも、法人税または所得税の短期前払費用の取扱いを受ける前払費用は、その支出日の属する課税期間の課税仕入れとして処理することが示されています。

1年分の家賃を2026年5月に支払った場合

例えば、3月決算法人が、2026年5月31日に2026年5月から2027年4月までの1年分の事務所賃料を支払ったとします。

この前払賃料について法人税上の短期前払費用の取扱いを適用し、継続して支払時の損金としている場合には、消費税上も2026年5月31日の課税仕入れとして取り扱われます。

したがって、2026年10月以後の賃借期間が含まれていても、支払額全体について80％控除を適用できることになります。

短期前払費用は自由に選択できるわけではない

短期前払費用の取扱いは、単に1年分を前払いすれば利用できる制度ではありません。

一般に、次のような点を確認する必要があります。

• 一定の契約に基づく継続的な役務であること

• 支払日から1年以内に役務提供を受けること

• 実際に支払いが行われていること

• 支払時に継続して損金算入していること

• 収益と直接対応する費用など、適用になじまない費用ではないこと

国税庁も、短期前払費用は企業会計上の重要性の原則を踏まえた取扱いであり、利益が出た年度だけ前払いするような利益操作目的の支出などは対象にならないと説明しています。

2026年10月の控除割合変更を理由に、その年度だけ支払方法や経理方法を変更する場合には、慎重な検討が必要です。

敷金・保証金は返還されないことが確定した時期で判定

不動産の賃貸借契約では、賃料のほかに敷金、保証金、敷引金、礼金などを支払うことがあります。

このうち、将来借主へ返還される敷金や保証金は、支払った時点では原則として課税仕入れに該当しません。

一方、敷金や保証金のうち返還されない部分は、返還されないことが確定した時点で、賃貸借に係る対価として取り扱われます。消費税基本通達9－1－23でも、返還しないこととなる部分は、その事実が確定した日の属する課税期間の対価になることが示されています。

＜契約締結時に返還されないことが確定している場合＞

2026年9月に賃貸借契約を締結し、契約書において、保証金のうち一定額は返還しないことが明確に定められているケースです。

この場合、返還されない部分の課税仕入れの時期は、原則として2026年9月の契約締結時となるため、控除割合は80％です。

＜退去時に返還しない金額が決まる場合＞

契約締結時には返還額が確定しておらず、退去時の原状回復費用や契約条件により、2026年10月以後に返還しない金額が確定するケースです。

この場合は、返還されないことが確定した時期が2026年10月以後となるため、その部分には原則として70％を適用します。

敷金や保証金は、支払日だけでなく、契約書の返還条件や退去時の精算内容まで確認する必要があります。

8割控除から7割控除になると負担はどれくらい増える？

税込110万円の事務所賃料を、インボイス登録をしていない貸主へ支払うケースを考えます。

消費税相当額を10万円とすると、控除できる金額は次のように変わります。

控除割合	控除できる金額	控除できない金額
80％控除	8万円	2万円
70％控除	7万円	3万円

控除割合が8割から7割になることで、1回の支払いにつき控除額が1万円減少します。

月額110万円の事務所賃料であれば、単純計算で年間12万円の負担増となります。

店舗、倉庫、工場などを複数の未登録事業者から借りている企業では、影響額が大きくなる可能性があります。控除割合の変更前に、取引先ごとの年間影響額を試算しておくとよいでしょう。

2026年度改正では取引先ごとの1億円制限にも注意

2026年度税制改正では、控除割合の変更だけでなく、経過措置を適用できる取引金額にも制限が設けられています。

2026年10月1日以後に開始する課税期間については、一の適格請求書発行事業者以外の者からの課税仕入れの合計額が、その年または事業年度で税込1億円を超える場合、超過部分について7割・5割・3割控除を適用できません。

例えば、一人の未登録の不動産オーナーへ多額の賃料を支払っている場合には、控除割合だけでなく、取引先ごとの年間取引額も管理する必要があります。

この制限は「すべての免税事業者等からの仕入れの合計額」ではなく、原則として一の取引先ごとに判定する点にも注意が必要です。

2026年10月に向けて確認したい実務項目

• 賃貸人のインボイス登録状況を確認する

まず、事務所や店舗の貸主が適格請求書発行事業者として登録しているかを確認します。

登録事業者から適格請求書の交付を受けられる場合には、原則として今回の7割控除への変更は問題になりません。

一方、貸主が免税事業者または未登録の課税事業者である場合には、経過措置の管理が必要です。

• 賃貸借契約書の支払期日を確認する

「当月分を当月末払い」「当月分を翌月末払い」「翌月分を前月末払い」など、賃料の支払条件は契約ごとに異なります。

経理担当者の振込日だけで判断せず、契約書に記載された支払期日と対象期間を確認しましょう。

• 前払いか通常払いかを区分する

同じ9月30日の支払いでも、9月分の通常賃料であれば8割控除、10月分の前払賃料であれば原則として7割控除となる可能性があります。

会計システム上も、対象となる賃借期間を把握できるようにしておくことが重要です。

• 短期前払費用の適用状況を確認する

年払いの保険料、家賃、システム利用料などについて、短期前払費用の処理を行っている場合には、支払日を基準に控除割合を判定する可能性があります。

過年度から継続して同じ処理を行っているかも確認しましょう。

• 10月1日をまたぐ取引を抽出する

9月から10月にまたがる賃料、保守料、業務委託料などは、日割計算が必要になる場合と、一つの取引単位として7割を適用する場合があります。

契約単位や役務の完了時期を確認し、処理方針を事前に決めておくことが望まれます。

• 会計ソフトの設定を変更する

2026年10月1日以後の課税仕入れについて、会計ソフトの税区分が自動的に7割控除へ変更されるか確認しましょう。

特に、仕訳のコピー機能や定型仕訳を使用している場合、従来の8割控除区分がそのまま残るおそれがあります。

まとめ

免税事業者等からの課税仕入れに係るインボイス経過措置は、2026年10月1日から8割控除から7割控除へ縮小されます。

不動産賃料については、単純に支払日だけで判断するのではなく、次の点を確認する必要があります。

• 通常の賃料は、原則として契約上の支払期日で判定する

• 10月分を9月に前払いしても、原則として7割控除となる

• 10月1日をまたぐ賃貸借期間は、日割計算が必要になる場合がある

• 短期前払費用の適用がある場合は、支払日の割合を適用する

• 敷金・保証金は、返還されないことが確定した時期で判定する

• 2026年10月以後は、取引先ごとの1億円制限にも注意する

事務所や店舗の賃料は毎月継続して発生するため、一度処理を誤ると、その後も同じ誤りが続きやすい取引です。

2026年10月を迎える前に、賃貸借契約書、貸主の登録状況、支払条件、会計ソフトの税区分を確認し、8割控除と7割控除の切替えに備えておくことをおすすめします。

神戸での起業や開業に関するご相談をしたい方、顧問税理士をお探しの方は安田亮公認会計士・税理士事務所までお問い合わせください。

【この記事の執筆者】

安田 亮（公認会計士・税理士）

安田亮公認会計士・税理士事務所 代表

京都大学経済学部在学中に公認会計士試験に合格。有限責任 あずさ監査法人、株式会社神戸製鋼所での実務経験を経て、2018年に神戸市で独立。

現在は、中小企業から上場企業に対する税務顧問、決算支援、税効果会計、連結決算、新リース会計基準への対応、組織再編、補助金・助成金に関する支援などを行なっています。また、金融機関や大手企業が運営する税務・会計・経営分野のWebメディアにおいて、記事の執筆・監修にも携わっています。

事務所ブログでは、税制改正や会計基準、経営実務に関する情報を、専門用語をできるだけかみ砕き、経営者や経理担当者の方に役立つ形で解説しています。