サブリースの賃借料に消費税はかかる？住宅転貸の非課税判定を税理士が解説
おはようございます！代表の安田です。
マンションやアパート経営では、サブリース契約を利用するケースがあります。
サブリースとは、不動産会社などがオーナーから物件を一括で借り上げ、その物件を入居者へ転貸する仕組みです。
オーナーにとっては、空室リスクを一定程度抑えられる、一括借上げにより管理の手間を減らせる、といったメリットがあります。
一方、サブリース会社は、オーナーに賃借料を支払い、入居者から賃料を受け取ります。
ここで実務上よく問題になるのが、消費税です。
オーナーがサブリース会社から受け取る一括借上げ賃料には、消費税がかかるのでしょうか。それとも、住宅の貸付けとして非課税になるのでしょうか。
結論からいうと、サブリース会社がオーナーから物件を借り上げる場合でも、その物件を住宅として転貸することが契約上または貸付状況から明らかであれば、オーナーが受け取る賃借料は住宅の貸付けとして消費税非課税になります。
また、サブリース会社が入居者から受け取る賃料も、住宅の貸付けであれば非課税です。
本日は、サブリース契約における賃借料の消費税、住宅の貸付けが非課税となる要件、契約書に用途が明記されていない場合の取扱い、店舗・事務所・民泊との違い、実務上の注意点を税理士の視点から解説します。
消費税では住宅の貸付けは非課税
消費税は、国内において事業者が対価を得て行なう資産の譲渡、資産の貸付け、役務の提供などに課されます。不動産の賃貸も、原則として資産の貸付けに該当します。
しかし、消費税法では、一定の取引について非課税取引が定められています。
その代表例が、住宅の貸付けです。
人の居住の用に供する住宅の貸付けは、原則として消費税が非課税とされています。
たとえば、アパート、マンション、貸家、社宅、寮、貸間などを居住用として貸し付ける場合、その家賃は消費税非課税です。
一方、事務所、店舗、倉庫、工場、駐車場などの貸付けは、原則として消費税の課税取引です。
したがって、不動産賃貸では、貸している物件が住宅用か、事業用かを確認することが重要です。
サブリースとは
サブリースとは、不動産会社などがオーナーから建物を一括で借り上げ、その建物を第三者に転貸する仕組みです。
登場人物は、主に次の3者です。
オーナー
サブリース会社
入居者
オーナーは、サブリース会社へ物件を貸します
サブリース会社は、オーナーから借りた物件を入居者へ転貸します
入居者は、サブリース会社へ賃料を支払います
この場合、契約は通常2段階になります。
1つ目は、オーナーとサブリース会社との賃貸借契約です。
2つ目は、サブリース会社と入居者との転貸借契約です。
消費税の非課税判定では、この2つの契約がそれぞれ住宅の貸付けに該当するかを確認します。
サブリース会社への貸付けも非課税になるのか
サブリース契約では、オーナーが直接入居者に貸しているわけではありません。
オーナーが貸している相手は、不動産会社などのサブリース会社です。
そのため、「オーナーからサブリース会社への貸付けは事業者向けの貸付けだから、消費税が課税されるのではないか」と考える方がいます。
しかし、消費税では、賃借人が自ら居住するかどうかだけで判断するわけではありません。
賃借人が自ら使用しない場合であっても、その賃貸人と賃借人との契約において、賃借人が住宅として転貸することが明らかであれば、住宅の貸付けとして非課税となります。
つまり、オーナーからサブリース会社への一括貸付けであっても、住宅として転貸することが明らかであれば、オーナーが受け取る賃借料は非課税になります。
これは、サブリース会社が法人である場合でも同じです。
契約書に「住宅として転貸」と明記されている場合
もっとも分かりやすいのは、オーナーとサブリース会社との賃貸借契約書に、住宅として転貸する旨が明記されているケースです。たとえば、契約書に次のような記載がある場合です。
本物件は、居住用住宅として第三者に転貸するものとする
賃借人は、本物件を住宅として転貸する目的で賃借する
本建物の用途は住宅用とし、賃借人はこれを入居者に転貸することができる
このような記載があれば、オーナーからサブリース会社への貸付けは、住宅として転貸することが契約上明らかです。
そのため、オーナーがサブリース会社から受け取る一括借上げ賃料は、住宅の貸付けとして消費税非課税となります。
また、サブリース会社が入居者から受け取る賃料も、入居者が住宅として使用するものであれば非課税です。
契約書に用途が書かれていない場合
実務では、オーナーとサブリース会社との契約書に、物件の用途が明確に書かれていないこともあります。
この場合、用途が契約書上明らかでないからといって、直ちに課税取引になるわけではありません。
消費税では、契約において用途が明らかにされていない場合でも、貸付け等の状況からみて住宅用であることが明らかな場合には、住宅の貸付けとして非課税となります。
サブリースの場合には、サブリース会社と入居者との転貸借契約で、入居者が住宅用として使用することが明らかであれば、オーナーとサブリース会社との契約でも住宅用であることが明らかなものとして扱われる場合があります。
たとえば、AオーナーとBサブリース会社との契約書には用途が明記されていなくても、Bサブリース会社とC入居者との契約書で「居住用」と記載されていれば、A・B間の一括借上げ賃料も、B・C間の入居者賃料も非課税となると考えられます。
転借人との契約が重要になる
オーナーとサブリース会社との契約書で用途が明らかでない場合、サブリース会社と転借人との契約内容が重要になります。
入居者との契約で「居住用」と明記されていれば、その物件が住宅として使用されていることを説明しやすくなります。
一方、転借人との契約でも用途が曖昧な場合には、非課税判定が難しくなります。
たとえば、次のようなケースです。
転借人が法人で、従業員社宅として使用するのか、事務所として使用するのか契約書から分からない
居住用マンションだが、転借人が事業用サロンとして使用している
契約書に「住居兼事務所」と記載されている
短期滞在型の利用で、実態がホテルや民泊に近い
このような場合には、住宅の貸付けとして非課税になるか、事業用貸付けとして課税になるかを慎重に判断する必要があります。
社宅として転貸する場合
サブリースに似たケースとして、会社が従業員の社宅用に物件を借り上げる場合があります。
この場合も、賃貸人と会社との契約において、社宅として使用することが明らかであれば、賃貸人が会社から受け取る賃料は住宅の貸付けとして非課税になります。
また、会社が従業員から社宅使用料を徴収する場合、その使用料も住宅の貸付けとして非課税になります。
重要なのは、賃借人が法人であることではなく、その貸付けが住宅用であることが契約書その他で明らかかどうかです。
法人が借りているから課税、個人が借りているから非課税、という単純な判断ではありません。法人契約でも、住宅として使用することが明らかであれば非課税となります。
住宅の貸付けに含まれるもの
住宅の貸付けには、建物本体だけでなく、通常住宅に付随して貸し付けられるものも含まれます。たとえば、次のようなものです。
庭
塀
給排水施設
家具
じゅうたん
照明設備
冷暖房設備
これらが住宅と一体として貸し付けられる場合には、住宅の貸付けに含まれ、家賃と同じく非課税となります。
たとえば、家具付き賃貸マンションとして、家具や照明、エアコンを住宅と一体で貸し付けている場合、その家賃全体が住宅の貸付けとして非課税になることがあります。
ただし、住宅とは別の賃貸借の目的物として、設備使用料を別に定めて収受している場合には、その設備使用料は課税対象になる可能性があります。
共益費は非課税になるか
共同住宅では、入居者から共益費や管理費を受け取ることがあります。
共用廊下、エレベーター、集会所、共用部分の光熱費などに充てる費用です。
これらの共益費が、住宅の貸付けに付随するものとして入居者が応分に負担するものであれば、家賃に含まれるものとして非課税とされます。
サブリース契約でも、サブリース会社が入居者から家賃と共益費を受け取る場合、居住用の住宅貸付けに付随する共益費であれば非課税となるのが基本です。
一方、専有部分の電気、ガス、水道などの利用料を、実費精算や別料金として収受する場合には、非課税となる家賃には含まれないことがあります。
契約書や請求書で、家賃、共益費、設備使用料、光熱費などをどのように区分しているか確認しましょう。
駐車場付き住宅の場合
住宅賃貸では、駐車場がセットになっていることがあります。
駐車場の貸付けは、原則として消費税の課税取引です。
ただし、住宅に付随して貸し付けられる駐車場については、一定の要件を満たす場合、住宅の貸付けに含まれて非課税となります。
たとえば、一戸当たり1台分以上の駐車スペースが確保されており、自動車を保有しているかどうかにかかわらず割り当てられている場合で、家賃とは別に駐車場使用料等を収受していないようなケースです。
一方、駐車場代を家賃とは別に徴収している場合や、希望者だけが別契約で駐車場を借りる場合には、駐車場使用料は課税取引となる可能性があります。
サブリース物件で駐車場を含む場合には、オーナーとサブリース会社との契約、サブリース会社と入居者との契約の両方で、駐車場の取扱いを確認しましょう。
店舗併用住宅の場合
店舗併用住宅や事務所兼住宅をサブリースする場合は、さらに注意が必要です。
住宅の貸付けとして非課税となるのは、あくまで居住用部分です。
店舗、事務所、事業用スペースに対応する部分は、原則として消費税の課税取引になります。
たとえば、1階が店舗、2階が住居の建物を一括で借り上げて転貸する場合、1階店舗部分の賃料は課税、2階住宅部分の賃料は非課税となる可能性があります。
この場合、賃料を合理的に区分する必要があります。
面積割合、賃料相場、契約内容などに基づき、住宅部分と事業用部分を按分します。
契約書で用途や賃料区分が明確になっていないと、消費税の課税・非課税の判断が難しくなります。
民泊・ホテル・ウィークリーマンションは注意
住宅のような建物であっても、貸付けの形態によっては消費税非課税にならないことがあります。たとえば、旅館、ホテル、貸別荘、リゾートマンション、ウィークリーマンションなどです。
これらは、たとえ利用期間が1か月以上であっても、旅館業に係る施設の貸付けに該当する場合には、住宅の貸付けとして非課税にはなりません。
また、住宅宿泊事業法に規定するいわゆる民泊も、住宅の貸付けとして非課税となる取引ではなく、課税取引として扱われます。
サブリース会社が物件を民泊や短期滞在施設として転貸する場合、オーナーが受け取る賃料についても、住宅として転貸することが明らかな貸付けとはいえない可能性があります。
契約書上の用途だけでなく、実際の利用形態を確認することが重要です。
貸付期間が1か月未満の場合
住宅の貸付けとして消費税非課税になるには、貸付期間にも注意が必要です。
貸付期間が1か月未満の場合は、住宅の貸付けであっても非課税取引から除かれます。
たとえば、短期滞在用のマンスリー契約やウィークリー契約、日単位の貸付けなどです。
サブリース会社が入居者に1か月未満の短期利用として転貸している場合、住宅の貸付けとして非課税になるか慎重に判断する必要があります。
オーナーとサブリース会社との契約が長期であっても、転貸先での利用形態が短期宿泊や旅館業に近い場合には、課税関係が変わる可能性があります。
サブリース契約では、転貸先の用途と契約期間を把握することが大切です。
用途変更があった場合
当初は住宅として貸し付けていた物件でも、その後、用途変更が行われることがあります。
たとえば、入居者が住居として借りていた部屋を、事務所やサロンとして使うようになった場合です。
また、サブリース会社が当初は住宅として転貸していたものの、途中から民泊や店舗利用に転用するケースも考えられます。
住宅として貸し付けられた建物について、契約当事者間で住宅以外の用途に契約変更した場合には、契約変更後の貸付けは課税取引になります。
したがって、用途変更があった場合には、消費税の課税区分も見直す必要があります。
オーナー側では、サブリース会社がどのような用途で転貸しているか、契約変更がないかを定期的に確認しておくとよいでしょう。
課税売上割合への影響
消費税の課税事業者であるオーナーにとって、サブリース賃料が課税売上か非課税売上かは、課税売上割合にも影響します。
住宅の貸付けとして非課税となる賃料は、非課税売上です。
課税売上割合の計算では、原則として非課税売上が増えると課税売上割合が下がります。
課税売上割合が下がると、事業用の仕入れや設備投資に係る消費税の仕入税額控除に影響することがあります。
特に、オーナーが住宅賃貸だけでなく、店舗賃貸、駐車場賃貸、太陽光売電、課税事業などを行っている場合には、課税売上割合の管理が必要です。
サブリース賃料が非課税か課税かは、単に請求時に消費税を乗せるかどうかだけでなく、消費税申告全体に影響します。
インボイス制度との関係
住宅の貸付けは消費税非課税です。
そのため、住宅賃料については、インボイス制度上の仕入税額控除の対象となる課税仕入れではありません。
サブリース会社がオーナーに支払う賃料が住宅の貸付けとして非課税であれば、その賃料についてオーナーがインボイスを発行する必要はありません。
一方、事務所や店舗の貸付け、駐車場の別契約貸付け、民泊や短期宿泊施設としての貸付けなど、課税取引に該当する部分がある場合には、インボイスの要否が問題になります。
サブリース契約の中に課税部分と非課税部分が混在している場合には、請求書や契約書で区分を明確にする必要があります。
特に、課税事業者であるサブリース会社は、仕入税額控除のためにインボイスの保存を求めることがあります。
契約書に入れておきたい文言
サブリース契約で住宅賃料を非課税として処理するためには、契約書の記載が非常に重要です。
オーナーとサブリース会社との契約書には、次のような内容を入れておくとよいでしょう。
本物件の用途は居住用住宅であること
サブリース会社は本物件を住宅として第三者に転貸すること
住宅以外の用途に使用または転貸する場合には、オーナーの事前承諾を要すること
転貸借契約においても居住用であることを明記すること
民泊、旅館業、事務所、店舗等として使用しないこと
用途変更があった場合には速やかに通知すること
このような記載があれば、住宅として転貸することが契約上明らかになり、消費税非課税の根拠を説明しやすくなります。
サブリース会社側の注意点
サブリース会社側では、オーナーへ支払う一括借上げ賃料と、入居者から受け取る賃料の課税区分を正しく処理する必要があります。
住宅として転貸する物件であれば、オーナーへ支払う賃借料は非課税仕入れ、入居者から受け取る賃料は非課税売上になります。
一方、店舗や事務所として転貸する物件であれば、オーナーへ支払う賃借料も、入居者から受け取る賃料も課税取引となるのが基本です。
住宅と店舗が混在する場合には、課税部分と非課税部分を合理的に区分する必要があります。
また、サブリース会社は、転貸借契約書で用途を明確にし、オーナーとの契約内容と矛盾しないようにしておく必要があります。
オーナーとの契約では住宅用とされているのに、転借人には事務所利用を認めているような場合、消費税の非課税処理が問題になる可能性があります。
オーナー側の注意点
オーナー側では、サブリース会社から受け取る賃料について、課税売上か非課税売上かを正しく判断する必要があります。
住宅として転貸することが明らかなサブリース契約であれば、受け取る賃料は非課税売上です。その場合、請求書に消費税を上乗せする必要はありません。
一方、事業用として転貸される物件や、用途が不明確で住宅用であることを説明できない物件については、課税取引になる可能性があります。
オーナーが消費税の課税事業者である場合、課税売上の計上漏れや非課税売上の誤判定は、消費税申告に影響します。
サブリース会社から契約書のひな形を提示された場合でも、用途や転貸条件をよく確認しましょう。
税務調査で確認されやすい資料
サブリースの賃借料と消費税について、税務調査で確認されやすい資料は次のとおりです。
オーナーとサブリース会社との賃貸借契約書
サブリース会社と入居者との転貸借契約書
物件の用途が分かる資料
入居者募集資料
重要事項説明書
請求書
家賃明細
駐車場契約書
共益費や設備使用料の内訳
民泊や短期貸しの有無
用途変更の通知や承諾書
課税売上割合の計算資料
これらの資料により、住宅として貸し付けていることが明らかかどうかを確認されることがあります。
契約書と実際の利用状況が一致していることが重要です。
よくある誤解
サブリースの賃借料と消費税について、実務上よくある誤解を整理します。
賃借人が法人なら課税
賃借人がサブリース会社や法人であっても、住宅として転貸することが明らかであれば、住宅の貸付けとして非課税になります。
オーナーとサブリース会社の契約書に用途がなければ必ず課税
契約書に用途が明記されていなくても、転貸借契約で住宅用であることが明らかな場合など、貸付状況から住宅用であることが明らかであれば非課税となる場合があります。
マンションなら常に非課税
同じマンションでも、事務所、店舗、民泊、短期宿泊施設として貸している場合には、課税取引になる可能性があります。
家賃に関連する収入はすべて非課税
駐車場使用料、専有部分の水道光熱費、設備使用料、サービス料などは、契約内容や徴収方法によって課税になることがあります。
実務上のチェックポイント
サブリース契約を締結する際は、次の点を確認しましょう。
オーナーとサブリース会社との契約書に用途が明記されているか
「住宅として転貸する」旨が記載されているか
転貸借契約書で居住用であることが明らかか
事務所、店舗、民泊、短期宿泊施設として使用されていないか
貸付期間が1か月以上か
住宅部分と事業用部分が混在していないか
駐車場使用料を別に収受していないか
設備使用料や光熱費を別料金として請求していないか
共益費が住宅貸付けに付随するものか
用途変更があった場合の通知義務が契約書にあるか
課税売上割合への影響を確認しているか
インボイスが必要な課税部分が含まれていないか
このチェックを行なうことで、サブリース賃料の消費税処理を誤るリスクを下げることができます。
まとめ
サブリースとは、不動産会社などがオーナーからマンションやアパートなどの物件を一括で借り上げ、第三者へ転貸する仕組みです。
サブリース契約では、オーナーがサブリース会社から受け取る一括借上げ賃料に消費税がかかるのかが問題になります。
消費税では、住宅の貸付けは非課税とされています。
これは、賃借人が自ら居住する場合だけに限られません。
賃借人が自ら使用しない場合であっても、賃貸人と賃借人との契約において、賃借人が住宅として転貸することが明らかな場合には、住宅の貸付けとして非課税になります。
したがって、オーナーとサブリース会社との賃貸借契約書に「住宅として転貸する」旨が明記されていれば、オーナーがサブリース会社から受け取る一括借上げ賃料は非課税です。
また、サブリース会社が入居者から受け取る賃料も、居住用住宅の貸付けであれば非課税になります。
一方、オーナーとサブリース会社との契約書で用途が明確にされていない場合でも、サブリース会社と入居者との転貸借契約で住宅用であることが明らかであれば、貸付状況から住宅用であることが明らかなものとして、オーナー・サブリース会社間の賃料も非課税となる場合があります。
ただし、店舗、事務所、民泊、ホテル、ウィークリーマンション、1か月未満の短期貸しなどは、住宅の貸付けとして非課税にならない可能性があります。
また、駐車場使用料、設備使用料、専有部分の水道光熱費などは、契約内容や徴収方法によって課税取引になることがあります。
サブリース賃料の消費税判定では、賃借人が誰かではなく、物件が住宅として使用・転貸されることが契約書や貸付状況から明らかかどうかが重要です。
サブリース契約を締結する際は、オーナーとサブリース会社との契約書、サブリース会社と入居者との転貸借契約書の双方で、用途を明確にしておきましょう。
サブリースの消費税処理やインボイス対応で迷う場合は、税理士へ相談することをおすすめします。
神戸での起業や開業に関するご相談、確定申告にお困りの方、顧問税理士をお探しの方は安田亮公認会計士・税理士事務所までお問い合わせください！
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【この記事の執筆者】
安田 亮（公認会計士・税理士）
安田亮公認会計士・税理士事務所 代表
京都大学経済学部在学中に公認会計士試験に合格。有限責任 あずさ監査法人、株式会社神戸製鋼所での実務経験を経て、2018年に神戸市で独立。
現在は、中小企業から上場企業に対する税務顧問、決算支援、税効果会計、連結決算、新リース会計基準への対応、組織再編、補助金・助成金に関する支援などを行なっています。また、金融機関や大手企業が運営する税務・会計・経営分野のWebメディアにおいて、記事の執筆・監修にも携わっています。
事務所ブログでは、税制改正や会計基準、経営実務に関する情報を、専門用語をできるだけかみ砕き、経営者や経理担当者の方に役立つ形で解説しています。
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