外国人オーナーの物件を借りると源泉徴収が必要？20.42％と免除証明書を税理士が解説
こんにちは！代表の安田です。
日本国内の不動産でも、所有者が海外在住の個人や外国法人というケースがあります。
特にリゾート地や都市部の投資用不動産では、外国法人や非居住者が物件を取得し、自ら使用しない期間に第三者へ賃貸することも珍しくありません。
このような物件を借りる際に注意したいのが、家賃を支払う借主側の源泉徴収義務です。
外国法人や非居住者であるオーナーが所有する日本国内の不動産について、一定の賃料を支払う場合、その賃料は国内源泉所得に該当し、原則として借主が20.42％の所得税等を源泉徴収する必要があるとされています。
ただし、オーナーから税務署発行の「源泉徴収の免除証明書」を提示されている場合には、源泉徴収義務が免除されます。
本日は、外国人・外国法人が所有する国内不動産の賃料について、源泉徴収の基本、20.42％の税率、免除証明書、契約前に確認しておきたい事項を税理士が解説します。
外国人オーナーの物件では家賃の源泉徴収に注意
今回の対象となるのは、例えば次のようなケースです。
海外在住の個人が日本国内に所有する物件
外国法人が日本国内に所有する物件
外国人投資家が日本のリゾート地に所有する物件
海外オーナーが日本国内で事業用に賃貸している不動産
北海道ニセコ町などのリゾート地などで、外国法人や非居住者が国内物件のオーナーとなり、利用しない期間に第三者へ貸し出すケースがあります。
一般的な国内オーナーへの家賃支払いと同じ感覚で処理すると、源泉徴収漏れが起きる可能性があります。
なぜ借主が源泉徴収するのか
外国法人や非居住者が、日本国内にある不動産を貸し付けて得る一定の賃料は、日本の所得税法上「国内源泉所得」として取り扱われます。
そのため、借主が賃料を支払う際に、一定額を差し引いて納税する源泉徴収の仕組みが設けられています。
＜基本的な流れ＞
当事者 | 役割 |
外国法人・非居住者 | 日本国内の不動産を賃貸 |
借主 | 賃料を支払う |
借主 | 一定の場合、所得税等を源泉徴収 |
オーナー | 源泉徴収後の金額を受領 |
つまり、税金を負担する側と、源泉徴収という手続きを行なう側が異なります。
源泉徴収手続きを行なうのは原則として家賃を支払う借主側です。
源泉徴収税率は20.42％
外国法人等のオーナーへ対象となる国内不動産賃料を支払う場合、借主は20.42％の税率で所得税等を源泉徴収するとされています。
例えば、源泉徴収対象となる賃料が月額50万円である場合、単純化すると次のような計算になります。
項目 | 金額 |
賃料 | 500,000円 |
源泉徴収税率 | 20.42％ |
源泉徴収税額 | 102,100円 |
オーナーへの支払額 | 397,900円 |
月50万円の家賃であれば源泉徴収税額だけで10万円を超えるため、金額的な影響も小さくありません。
「オーナーが外国人なら必ず20.42％」とは限らない
ここで注意したいのは、外国人名義の物件だからという理由だけで機械的に源泉徴収するわけではないことです。
少なくとも、
オーナーが税務上の非居住者等に該当するか
賃貸物件が日本国内にあるか
賃料が源泉徴収の対象となる取引か
免除証明書の提示があるか
といった点を確認する必要があります。
なお、居個人が、自己またはその親族の居住用として不動産を借りる場合は源泉徴収は不要とされています。この点は注意が必要です。
「源泉徴収の免除証明書」があれば源泉徴収不要
外国法人等のオーナーへの家賃であっても、例外があります。
それが源泉徴収の免除証明書です。
オーナーから免除証明書の提示を受けている場合には、借主の源泉徴収義務が免除さます。
＜基本的な判定＞
状況 | 借主の取扱い |
外国法人等へ対象賃料を支払う | 原則20.42％を源泉徴収 |
有効な免除証明書の提示を受けている | 源泉徴収義務が免除 |
証明書の有無が不明 | 契約・支払前に確認 |
したがって、外国人オーナー物件を借りる場合には、契約時に税務上の居住者区分だけでなく、免除証明書の有無も確認しておくことが重要です。
免除証明書は誰が取得する？
免除証明書を取得するのは、原則として外国法人等のオーナー側です。
オーナーが日本国内に恒久的施設（PE）を有しているなど一定の要件を満たしたうえで、所轄税務署長へ申請書を提出し、税務署長から証明書の交付を受ける仕組みです。
＜手続のイメージ＞
外国法人等のオーナーが要件を確認
所轄税務署へ申請
税務署長から免除証明書の交付を受ける
オーナーから借主へ証明書を提示
借主は源泉徴収をせずに賃料を支払う
借主自身が免除証明書を申請する制度ではない点がポイントです。
免除証明書を知らない外国人オーナーもいる
実務上の問題として、外国人オーナー自身が日本の源泉徴収制度を理解していないケースがあります。
借主に源泉徴収義務があること
源泉徴収の免除証明書という制度があること
を外国法人等のオーナーが知らないケースが多く、源泉徴収漏れが生じやすいと指摘されています。
そのため、「オーナーから源泉徴収について何も言われなかったので、そのまま家賃を100％送金した」という処理は注意が必要です。
源泉徴収義務は、オーナーが制度を知っているかどうかだけで決まるものではありません。
契約前・入居前に確認しておきたい
資料では、借主について、入居前にオーナーへ免除証明書を提示できるか確認しておくことが望ましいとされています。
これは非常に実務的なポイントです。
賃貸借契約を締結し、初回家賃の送金直前になって、「20.42％を源泉徴収する必要があります」と判明すると、オーナーとの間でトラブルになる可能性があります。
＜契約前のチェックリスト＞
確認項目 | 内容 |
オーナー | 個人か法人か |
居住地等 | 日本の居住者か非居住者か |
物件 | 日本国内の不動産か |
利用目的 | 源泉徴収対象となる賃料か |
免除証明書 | オーナーが取得しているか |
提示時期 | 賃料支払前に確認できるか |
契約書 | 税金の負担・源泉徴収を考慮しているか |
法人が事務所・店舗・社宅等を借りる場合には、経理部門だけでなく契約担当者にもこの論点を共有しておくとよいでしょう。
借主が外国人・非居住者でも源泉徴収義務が生じ得る
借主側の属性についても注意が必要です。
源泉徴収義務を負う借主について、所得税法上その属性が限定されていないため、借主自身が非居住者等であったとしても源泉徴収義務を負うことに変わりはないとされています。
つまり、「オーナーも借主も外国人だから、日本の源泉徴収は関係ない」とは限りません。
ポイントになるのは、日本国内の不動産から生じる賃料であることです。
管理会社を通じて家賃を払う場合も契約関係を確認
外国人オーナー物件では、不動産管理会社が間に入っていることも多いでしょう。
その場合、
誰が賃貸人なのか
誰に賃料を支払っているのか
管理会社は単なる代理受領なのか
契約上の支払先・受益者は誰なのか
などを確認する必要があります。
法人がオフィスを借りる場合は特に注意
例えば、日本法人が東京都内の事務所を、海外在住の外国人オーナーから借りるケースを考えてみます。
法人では毎月の家賃を、「地代家賃 ／ 普通預金」と処理するだけで終わらせがちです。
しかし、オーナーが非居住者等に該当し、免除証明書の提示がない対象取引であれば、源泉徴収の検討が必要になります。新たな事務所・店舗を契約する際には、賃料だけでなく貸主の税務上の属性を確認する仕組みを設けておくことが重要です。
源泉徴収漏れを防ぐ社内フロー
企業では、新規物件を契約するときに次のような社内フローを設けるとよいでしょう。
タイミング | 確認事項 |
物件選定時 | オーナーが国内・国外どちらか |
契約交渉時 | オーナーの居住者区分等を確認 |
契約締結前 | 源泉徴収要否を税務担当者へ確認 |
入居前 | 免除証明書の有無を確認 |
初回支払前 | 源泉徴収税額を最終確認 |
継続支払 | 証明書等の状況を管理 |
特に総務部が不動産契約を行ない、経理部が家賃を支払う会社では、部署間の情報共有が重要です。
よくある疑問
Q. 外国人が所有している国内不動産の家賃は必ず20.42％源泉徴収しますか？
A. 外国法人等のオーナーへ対象となる国内不動産賃料を支払う場合、原則20.42％の源泉徴収が必要とされています。ただし、一定の除外や免除証明書による例外があります。
Q. オーナーから免除証明書を見せてもらった場合は？
A. 免除証明書の提示を受けている場合には、借主の源泉徴収義務が免除されます。
Q. 免除証明書は借主が税務署へ申請しますか？
A. 一定の要件を満たす外国法人等のオーナーが所轄税務署へ申請し、税務署長から交付を受ける仕組みです。
Q. 借主自身が外国人なら源泉徴収不要ですか？
A. そうとは限りません。借主の属性に限定がなく、借主が非居住者等であっても源泉徴収義務を負う場合があるとされています。
まとめ
外国法人や非居住者が所有する日本国内の不動産を借りる場合には、家賃の源泉徴収に注意が必要です。
今回のポイントは次のとおりです。
外国法人・非居住者の国内不動産賃料は一定の場合に国内源泉所得となる
対象となる家賃を支払う借主は、原則20.42％を源泉徴収する
オーナーから「源泉徴収の免除証明書」の提示がある場合には免除される
免除証明書は、一定の要件を満たしたオーナーが税務署へ申請して取得する
外国人オーナー自身が制度を知らない場合もある
借主は契約・入居前に免除証明書の有無を確認しておくことが重要
借主自身が非居住者であっても、源泉徴収義務が生じる場合がある
特に重要なのは、「海外オーナーへの家賃だから、請求された金額をそのまま送金すればよい」とは限らないという点です。
外国人・外国法人が所有する物件を事務所、店舗などとして借りる場合には、契約時点でオーナーの税務上の属性と免除証明書の有無を確認し、初回賃料の支払い前に源泉徴収要否を整理しておきましょう。
神戸での起業や開業に関するご相談、確定申告にお困りの方、顧問税理士をお探しの方は安田亮公認会計士・税理士事務所までお問い合わせください！
＜あわせて読みたい＞
【この記事の執筆者】
安田 亮（公認会計士・税理士）
安田亮公認会計士・税理士事務所 代表
京都大学経済学部在学中に公認会計士試験に合格。有限責任 あずさ監査法人、株式会社神戸製鋼所での実務経験を経て、2018年に神戸市で独立。
現在は、中小企業から上場企業に対する税務顧問、決算支援、税効果会計、連結決算、新リース会計基準への対応、組織再編、補助金・助成金に関する支援などを行なっています。また、金融機関や大手企業が運営する税務・会計・経営分野のWebメディアにおいて、記事の執筆・監修にも携わっています。
事務所ブログでは、税制改正や会計基準、経営実務に関する情報を、専門用語をできるだけかみ砕き、経営者や経理担当者の方に役立つ形で解説しています。
コメント