マンション評価と「評価かい離率」についての新基準

おはようございます！代表の安田です。

令和6年1月1日以降、相続や贈与で取得した分譲マンション1室の評価額が、新しい基準に基づいて計算されます。この新しい方法では、評価額をマンションの市場価格に近づけることを目的としていますが、築年数が古いマンションでは評価額がゼロ円となる場合もあります。

評価方法の詳細

評価額は以下の式で算定されます：

区分所有権の価額 × 区分所有補正率 ＋ 敷地利用権の価額 × 区分所有補正率

ここで、「区分所有補正率」は「評価かい離率」に基づき計算されます。評価かい離率がゼロ以下の場合、補正率もゼロとなり、評価額がゼロ円になります。

評価かい離率の計算式

評価かい離率は以下の要因に基づいて算定されます：

1. 築年数

2. 建物の総階数

3. 部屋の所在階

4. 敷地持分の狭小度

これらの要素を基に、マンションの評価額が市場価格と大きく異なる可能性があります。

注意点と総則6項の適用

市場価格と評価額に乖離が生じる場合でも、単に価格の差異だけでは総則6項の適用は認められません。合理的な理由が必要であり、例えば、相続人や被相続人の税負担軽減を意図した行為がある場合に限られます。

まとめ

新基準の導入により、築年数が古いマンションなどで評価額がゼロ円となる可能性が高まりますが、それが適正な評価かどうかについても議論の余地があります。専門家による適切なアドバイスが必要です。

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【この記事の執筆者】

安田 亮（公認会計士・税理士）

安田亮公認会計士・税理士事務所 代表

京都大学経済学部在学中に公認会計士試験に合格。有限責任 あずさ監査法人、株式会社神戸製鋼所での実務経験を経て、2018年に神戸市で独立。

現在は、中小企業から上場企業に対する税務顧問、決算支援、税効果会計、連結決算、新リース会計基準への対応、組織再編、補助金・助成金に関する支援などを行なっています。また、金融機関や大手企業が運営する税務・会計・経営分野のWebメディアにおいて、記事の執筆・監修にも携わっています。

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