配偶者居住権で自宅を貸したら賃料収入は誰の所得？不動産所得と必要経費を税理士が解説
こんばんは！代表の安田です。
配偶者居住権で自宅を貸したら賃料収入は誰の所得？不動産所得と必要経費を税理士が解説
配偶者居住権は、令和2年4月から始まった比較的新しい制度です。
夫婦の一方が亡くなった場合に、残された配偶者が、被相続人が所有していた自宅に住み続けることができる権利です。
たとえば、夫が亡くなり、自宅の所有権は子が相続したものの、妻が配偶者居住権を取得することで、その自宅に引き続き住み続けることができます。
この制度により、配偶者は自宅の所有権を取得しなくても住まいを確保でき、その分、預貯金など生活資金を多く相続しやすくなるというメリットがあります。
では、配偶者居住権を取得した配偶者が、その自宅の一部を第三者へ賃貸した場合、賃料収入は誰の所得になるのでしょうか。
自宅の所有者である子の所得でしょうか。
それとも、配偶者居住権を持つ配偶者の所得でしょうか。
結論からいうと、配偶者居住権に基づき配偶者が自宅を第三者へ賃貸した場合、その賃料収入は配偶者に帰属し、配偶者の不動産所得として所得税の課税対象になります。
また、不動産所得の計算上、配偶者が負担すべき固定資産税等は必要経費に算入できます。
さらに、配偶者と建物所有者である子が生計を一にしている場合には、貸付部分に対応する建物の減価償却費相当額を、配偶者の必要経費に算入できる場合があります。
本日は、配偶者居住権に基づく賃貸収入の所得区分、賃料収入の帰属、固定資産税や減価償却費の必要経費、確定申告時の注意点を解説します。
配偶者居住権とは
配偶者居住権とは、夫婦の一方が亡くなった場合に、残された配偶者が、被相続人が所有していた建物に無償で住み続けることができる権利です。
配偶者居住権は、遺産分割、遺贈、死因贈与などにより設定されます。
この制度ができる前は、自宅に住み続けるために配偶者が自宅の所有権を取得すると、相続財産の多くを自宅が占めてしまい、預貯金などの生活資金を十分に取得できないことがありました。
一方、自宅の所有権を子が取得すると、配偶者がその家に住み続けられるかどうか不安が残ります。
そこで、所有権と居住する権利を分ける仕組みとして、配偶者居住権が設けられました。
配偶者は自宅の所有権を取得しなくても、配偶者居住権を取得することで住み慣れた家に住み続けることができます。
一方、子などの相続人は、自宅の所有権を取得することができます。
配偶者居住権は相続税評価の対象になる
配偶者居住権は、単なる居住の事実ではなく、財産的価値を持つ権利です。
そのため、相続税の計算上も評価の対象になります。
相続税では、配偶者居住権、居住建物、敷地利用権、居住建物の敷地などを一定の方法で評価します。
配偶者居住権の価額は、建物の価額、耐用年数、経過年数、存続年数、複利現価率などを用いて計算します。
居住建物の敷地についても、敷地利用権と敷地所有権部分に分けて評価します。
このように、配偶者居住権は民法上の権利であると同時に、相続税・贈与税上も評価が必要な財産です。
ただし、今回の記事で中心となるのは、配偶者居住権を取得した後、その自宅を第三者に貸した場合の所得税の取扱いです。
配偶者居住権があれば第三者に貸せるのか
配偶者居住権は、残された配偶者が居住建物に住み続けるための権利です。
そのため、配偶者居住権を第三者に譲渡することはできません。
また、建物所有者に無断で建物を第三者に賃貸することもできません。
しかし、建物所有者の承諾を得れば、配偶者は居住建物を第三者に使用または収益させることができます。
つまり、所有者である子の承諾を得れば、配偶者居住権に基づいて、自宅の一部や全部を第三者に賃貸することができます。
たとえば、配偶者が老人ホームに入居することになり、自宅を使わなくなった場合、建物所有者の承諾を得て、その自宅を賃貸し、賃料収入を得ることも考えられます。
また、自宅の一部を貸し出し、生活費の補填に充てることもあります。
賃料収入は誰に帰属するのか
配偶者居住権に基づいて自宅を第三者へ賃貸した場合、賃料収入は誰のものになるのでしょうか。
建物の所有者は子です。
しかし、第三者に貸している賃貸人は、配偶者居住権を有する配偶者です。
配偶者は、所有者の承諾を得て、自分の配偶者居住権に基づいて建物を使用収益させています。
この場合、賃料収入は建物所有者である子ではなく、賃貸人である配偶者に帰属します。
したがって、賃料収入を申告するのは子ではなく配偶者です。
所有者が子だからといって、必ず子の不動産所得になるわけではありません。
税務上は、誰が賃貸人として貸付けを行い、誰に収入が帰属するかを確認する必要があります。
所得区分は不動産所得
配偶者居住権に基づき配偶者が自宅を第三者へ賃貸した場合、その賃料収入は不動産所得に該当します。
不動産所得とは、不動産、不動産上の権利、船舶、航空機の貸付けによる所得をいいます。
配偶者居住権による賃貸は、自宅という不動産の貸付けに係る所得です。
そのため、配偶者の不動産所得として所得税の課税対象になります。
実務上は、配偶者がその年の1月1日から12月31日までに受け取った賃料収入から、必要経費を差し引いて不動産所得を計算し、確定申告を行います。
給与所得や年金所得がある場合には、それらと合算して総所得金額を計算します。
所有者である子の所得にはならない
建物の所有者が子である場合、「固定資産税の納税義務者も子だし、建物の登記名義も子だから、賃料収入も子に帰属するのではないか」と考える方がいます。
しかし、配偶者居住権に基づく賃貸では、賃貸人は配偶者です。
配偶者が第三者に建物を使用させ、その対価として賃料を受け取ります。
そのため、賃料収入は配偶者に帰属します。
子は建物の所有者ではありますが、賃貸人として賃料を受け取る立場ではありません。
もちろん、契約内容によっては、所有者である子が賃貸人となっているケースもあり得ます。
その場合は、契約実態に応じて判断が必要です。
しかし、配偶者居住権に基づき配偶者が賃貸人として貸し付けているのであれば、配偶者の不動産所得として整理するのが基本です。
固定資産税は誰が負担するのか
配偶者居住権が設定されている建物について、固定資産税の納税義務者は建物所有者です。
したがって、登記上の所有者である子が、自治体に対して固定資産税を納める義務を負います。
しかし、民法上、配偶者居住権を有する配偶者は、その建物の通常の必要費を負担するものとされています。
建物の固定資産税は、通常の必要費に当たると考えられます。
そのため、所有者である子が固定資産税を納付した場合でも、その負担分を配偶者に請求できることになります。
実務では、所有者である子が固定資産税を納めたうえで、配偶者が子に固定資産税相当額を支払う形になることもあります。
固定資産税は配偶者の必要経費になる
配偶者居住権に基づき配偶者が自宅を賃貸している場合、配偶者が負担すべき固定資産税は、不動産所得の必要経費に算入できます。
ただし、自宅全体ではなく一部を第三者へ賃貸している場合には、賃貸部分に対応する金額だけを必要経費にするのが基本です。
たとえば、自宅の床面積の30％を賃貸している場合、固定資産税のうち30％相当額を不動産所得の必要経費として計上する、といった考え方です。
実際には、貸付部分の面積、利用状況、共有部分の扱いなどに応じて合理的に按分します。
固定資産税を必要経費にするには、納税通知書、領収書、子へ支払った記録、面積按分の計算資料を保存しておきましょう。
修繕費や管理費も必要経費になる可能性がある
配偶者が賃貸部分について修繕費や管理費を負担した場合、それが賃貸収入を得るために必要な費用であれば、不動産所得の必要経費に算入できる可能性があります。
たとえば、次のような費用です。
賃貸部分の修繕費
入居者募集のための広告費
不動産管理会社への管理手数料
賃貸借契約書の作成費用
賃貸部分の火災保険料
賃貸部分の水道光熱費
清掃費
ただし、自宅の居住部分と賃貸部分が混在している場合には、必要経費にできるのは賃貸収入に対応する部分です。
家事費と不動産所得の必要経費を区分し、合理的な按分を行う必要があります。
減価償却費はどうなるか
不動産所得では、建物の減価償却費が必要経費になることがあります。
しかし、配偶者居住権のケースでは、少し問題が複雑です。
建物の所有者は子です。
通常、減価償却費は建物所有者である子の必要経費に算入されるべきものです。
一方、賃料収入を得ているのは配偶者です。
では、配偶者は建物の減価償却費を必要経費にできないのでしょうか。
配偶者と建物所有者である子が生計を一にしている場合、本来は子の必要経費に算入されるべき自宅の減価償却費を、配偶者の必要経費に算入できるとされています。
これは、所得税基本通達56-1の考え方によるものです。
生計を一にしている場合の減価償却費
配偶者と建物所有者である子が生計を一にしている場合には、貸付部分に対応する建物の減価償却費相当額を、配偶者の不動産所得の必要経費に算入できるとされています。
たとえば、配偶者と子が同居している場合、明らかに独立した生活を営んでいると認められる場合を除き、生計を一にしていると考えられます。
この場合、建物所有者は子であっても、配偶者が賃料収入を得ている不動産所得の計算上、貸付部分に対応する減価償却費相当額を必要経費に算入できる可能性があります。
ただし、必要経費にできるのは、あくまで貸付部分に対応する金額です。
建物全体の減価償却費をそのまま全額計上することはできません。
床面積や使用状況に応じて、合理的に按分する必要があります。
生計一でない場合は慎重に判断する
配偶者と建物所有者である子が生計を一にしていない場合には、減価償却費の取扱いは慎重に判断する必要があります。子が別居しており、生活費も完全に別で、配偶者と独立した生活を営んでいるような場合です。
このような場合、子が所有する建物の減価償却費を、配偶者の不動産所得の必要経費として計上できるかは、簡単には判断できません。
少なくとも、生計一の場合と同じように当然に配偶者の必要経費にできるとは考えにくくなります。
賃料収入が配偶者に帰属する一方、建物所有者が別生計の子である場合には、賃貸契約、費用負担、固定資産税の請求関係、修繕負担などを整理する必要があります。
実務上は、税理士に相談しながら処理することをおすすめします。
自宅の一部を貸す場合の按分計算
配偶者居住権に基づいて自宅の一部を貸す場合、必要経費は賃貸部分と居住部分に分けて計算します。
たとえば、自宅の一部屋を賃貸する場合です。
この場合、固定資産税、火災保険料、修繕費、水道光熱費、減価償却費などは、貸付部分に対応する金額だけを必要経費にします。
按分方法としては、床面積割合を使うのが一般的です。
たとえば、自宅全体の床面積が100平方メートルで、賃貸部分が30平方メートルであれば、30％を賃貸部分として按分します。
ただし、共用部分がある場合や、賃貸部分の使用時間が限られる場合には、実態に応じた合理的な按分が必要です。
按分根拠を説明できるよう、間取り図や面積資料を保存しておきましょう。
確定申告が必要になるケース
配偶者が配偶者居住権に基づいて賃料収入を得た場合、不動産所得として確定申告が必要になることがあります。
特に、年金収入や給与収入がある配偶者が、別途賃料収入を得る場合には注意が必要です。
不動産所得は、賃料収入から必要経費を差し引いて計算します。
所得金額がある場合には、他の所得と合算して所得税を計算します。
年金受給者の場合、公的年金等の収入金額やその他の所得金額によって、確定申告が必要かどうかが変わります。
また、所得税の申告が不要な場合でも、住民税の申告が必要になることがあります。
配偶者居住権に基づく賃貸収入が発生したら、少額であっても申告要否を確認しましょう。
青色申告はできるか
不動産所得がある場合、一定の要件を満たせば青色申告を選択できます。
配偶者居住権に基づく賃貸収入も、不動産所得であるため、青色申告の対象になり得ます。
青色申告をする場合には、事前に青色申告承認申請書を提出する必要があります。
また、帳簿を作成し、収入や必要経費を記録する必要があります。
不動産貸付けが事業的規模でない場合でも、一定の青色申告特別控除を受けられる可能性があります。
ただし、賃貸しているのが自宅の一部だけで、規模が小さい場合には、65万円や55万円の控除ではなく、10万円控除の対象になるケースが多いでしょう。
青色申告を検討する場合は、賃貸規模、帳簿作成、申請期限を確認しましょう。
消費税はかかるのか
住宅の貸付けについては、原則として消費税は非課税です。
配偶者居住権に基づいて自宅を居住用として第三者に貸し付ける場合、その賃料は住宅の貸付けとして消費税非課税になるのが一般的です。
一方、店舗や事務所として貸し付ける場合には、消費税の課税取引になる可能性があります。自宅の一部を事務所、サロン、教室、民泊などとして貸す場合には、使用目的を確認する必要があります。
また、課税売上が一定規模を超える場合には、消費税の納税義務も問題になります。
一般的な住宅賃貸であれば消費税はかかりませんが、用途によって取扱いが変わる点に注意しましょう。
所有者である子との契約関係を整理する
配偶者居住権に基づき自宅を賃貸する場合、所有者である子の承諾が必要です。
そのため、実務上は、子の承諾を書面で残しておくことをおすすめします。
たとえば、配偶者が第三者に自宅の一部を賃貸することについて、建物所有者である子が承諾する旨の書面を作成しておきます。
また、固定資産税や修繕費の負担、賃貸部分の管理、入居者対応、保険、原状回復などについても、親子間で確認しておくとよいでしょう。
親子間の話し合いだけで済ませると、後日、相続人間や税務上の説明で問題になることがあります。
配偶者居住権は新しい制度であり、実務例もまだ多くありません。
契約関係と税務処理を整理しておくことが大切です。
入居者との賃貸借契約
第三者へ賃貸する場合には、入居者との賃貸借契約書も重要です。
契約書上の賃貸人は、配偶者居住権を有する配偶者になります。
建物所有者である子が賃貸人になっている場合、収入の帰属が変わる可能性があるため注意が必要です。
契約書には、賃貸人、賃借人、物件の表示、賃貸部分、賃料、共益費、契約期間、使用目的、敷金、原状回復、所有者の承諾などを明記しましょう。
また、賃料の振込先も配偶者名義の口座にしておくと、賃料収入が配偶者に帰属していることを説明しやすくなります。
所有者である子の口座に入金されている場合には、誰の収入なのかが不明確になりやすいため、処理を整理しておく必要があります。
配偶者居住権が消滅した場合
配偶者居住権は、存続期間の満了、配偶者の死亡、放棄、一定の解除事由などにより消滅します。
配偶者居住権が消滅すると、配偶者はその権利に基づいて建物を使用収益することができなくなります。
そのため、第三者への賃貸も継続できなくなる可能性があります。
賃貸借契約を結ぶ場合には、配偶者居住権の存続期間や消滅事由を踏まえて契約期間を設定する必要があります。
また、配偶者居住権が消滅した後の賃料収入や契約関係が、所有者である子に移るのか、契約終了となるのかも確認しておきましょう。
不動産所得の申告上も、配偶者居住権が消滅した年の収入・経費の計上に注意が必要です。
税務調査で確認されやすい資料
配偶者居住権に基づく賃料収入について、税務調査で確認されやすい資料は次のとおりです。
遺産分割協議書
遺言書
配偶者居住権設定登記の資料
建物所有者である子の承諾書
第三者との賃貸借契約書
賃料の入金口座明細
固定資産税の納税通知書
子から配偶者への固定資産税請求資料
固定資産税相当額の支払記録
修繕費や管理費の領収書
建物の取得価額や減価償却計算資料
賃貸部分の床面積や間取り図
生計一を説明できる資料
これらを整理しておくことで、賃料収入が配偶者に帰属することや、必要経費の計上根拠を説明しやすくなります。
よくある誤解
配偶者居住権と賃料収入について、実務上よくある誤解を整理します。
建物の所有者が子だから、賃料収入も子の所得になる
配偶者居住権に基づいて配偶者が賃貸人として貸し付けている場合、賃料収入は配偶者に帰属します。
配偶者居住権は住むための権利なので、絶対に賃貸できない
配偶者居住権を第三者に譲渡することはできませんが、建物所有者の承諾があれば、第三者に使用収益させることは可能です。
固定資産税は所有者である子が払うから、配偶者の必要経費にはならない
民法上、配偶者は建物の通常の必要費を負担するものとされており、配偶者が負担すべき固定資産税は、不動産所得の必要経費に算入できます。
建物を所有していない配偶者は減価償却費を計上できない
配偶者と所有者である子が生計を一にしている場合には、貸付部分に対応する減価償却費相当額を配偶者の必要経費に算入できる場合があります。
実務上のチェックポイント
配偶者居住権に基づき自宅を第三者に賃貸する場合は、次の点を確認しましょう。
配偶者居住権が有効に設定されているか
配偶者居住権の登記がされているか
建物所有者の承諾を得ているか
承諾を書面で残しているか
賃貸借契約書の賃貸人は配偶者になっているか
賃料の振込先は配偶者名義か
賃料収入を配偶者の不動産所得として申告しているか
固定資産税を誰が負担しているか
固定資産税のうち貸付部分に対応する金額を必要経費にしているか
配偶者と所有者である子が生計一か
減価償却費を計上する場合、貸付部分に対応する金額を合理的に計算しているか
賃貸部分と居住部分の面積按分資料を保存しているか
消費税の課税・非課税を確認しているか
まとめ
配偶者居住権は、残された配偶者が被相続人の所有していた自宅に住み続けるための権利です。
自宅の所有権を子が相続しても、配偶者が配偶者居住権を取得すれば、引き続きその自宅に住むことができます。
また、建物所有者である子の承諾を得れば、配偶者は配偶者居住権に基づき、自宅の一部または全部を第三者へ賃貸することもできます。
この場合、賃貸人は自宅所有者である子ではなく、配偶者居住権を有する配偶者です。
そのため、賃料収入は配偶者に帰属し、配偶者の不動産所得として所得税の課税対象になります。
配偶者は、賃料収入から必要経費を差し引いて不動産所得を計算し、必要に応じて確定申告を行います。
必要経費については、配偶者が負担すべき固定資産税等を算入できます。
自宅の一部を貸している場合には、貸付部分に対応する固定資産税を合理的に按分して経費にします。
また、配偶者と建物所有者である子が生計を一にしている場合には、本来は子の必要経費に算入されるべき建物の減価償却費について、貸付部分に対応する金額を配偶者の不動産所得の必要経費に算入できる場合があります。
一方、生計一でない場合や、契約関係が不明確な場合には、必要経費の取扱いを慎重に判断する必要があります。
配偶者居住権に基づく賃貸は、所有権と使用収益権が分かれるため、通常の不動産賃貸よりも税務処理が複雑です。
賃貸を始める前に、所有者の承諾書、第三者との賃貸借契約書、賃料の入金口座、固定資産税の負担関係、必要経費の按分資料を整えておきましょう。
配偶者居住権の賃料収入や必要経費の判断で迷う場合は、税理士へ相談することをおすすめします。
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【この記事の執筆者】
安田 亮（公認会計士・税理士）
安田亮公認会計士・税理士事務所 代表
京都大学経済学部在学中に公認会計士試験に合格。有限責任 あずさ監査法人、株式会社神戸製鋼所での実務経験を経て、2018年に神戸市で独立。
現在は、中小企業から上場企業に対する税務顧問、決算支援、税効果会計、連結決算、新リース会計基準への対応、組織再編、補助金・助成金に関する支援などを行なっています。また、金融機関や大手企業が運営する税務・会計・経営分野のWebメディアにおいて、記事の執筆・監修にも携わっています。
事務所ブログでは、税制改正や会計基準、経営実務に関する情報を、専門用語をできるだけかみ砕き、経営者や経理担当者の方に役立つ形で解説しています。
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